转自：北京商报曾经“招保万金”之一的金地，迎来了上市24年后的首次亏损。3月24日晚，金地集团发布2024年度业绩报告显示，2024年金地集团实现营业收入约753.44亿元，同比下降23.22%；归母净利润亏损约61.15亿元，同比下降788.54%。北京商报记者梳理发现，这是金地集团自2001年上市以来，归母净利润首次转为亏损。对于归母净利润亏损，金地集团方面表示，受到销售规模的缩减、开发业务结转规模的减少、结算毛利率的下滑，以及部分资产计提减值等因素的综合影响。北京商报记者注意到，2024年金地集团对部分资产计提的减值损失高达66.92亿元，成为导致利润亏损的关键因素。归母净利润暴跌788.54% 金地集团2024年归母净利润出现了自上市以来的首次亏损，亏损金额约61.15亿元，同比大幅下降788.54%。北京商报记者梳理发现，作为2001年上市的老牌房企，金地集团长期保持盈利，并于2020年触及103.98亿元的历史峰值。然而，这一持续上涨趋势在2021年发生转折。自2021年开始，金地集团归母净利润便开始逐年下滑，2021年为94.1亿元，2022年为61.15亿元，2023年进一步降至8.8亿元。直至2024年归母净利润亏损数额近乎亏掉了公司2022年和2023年的净利润总和。中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，面对市场变化，部分房企开始采取促销策略以应对，导致了归母净利润的下滑。同时，行业整体的下行趋势也加剧了金地集团的经营压力。谢逸枫进一步指出，房地产市场在经历了多年的高速增长后，近年来逐渐进入调整期，市场需求放缓，竞争加剧，这对房企的经营能力和风险管理提出了更高要求。与归母净利润一同下滑的还有营业收入。金地集团2024年实现营业收入约753.44亿元，同比下降23.22%。北京商报记者梳理发现，2017年金地集团营业收入约为372.62亿元，随后五年时间里营业收入稳定上涨。历年财报显示，2018—2022年金地集团营业收入分别为506.99亿元、634.2亿元、839.82亿元、992.32亿元、1202.08亿元。但伴随房地产市场深度调整，在2023年金地集团营收缩水至981.25亿元，同比下滑18.37%。截至2024年末，金地集团营收连续两年呈现下滑。对于业绩的变脸，金地集团方面表示，受到销售规模的缩减、开发业务结转规模的减少、结算毛利率的下滑，以及部分资产计提减值等因素的综合影响。就后续经营策略，北京商报记者向金地集团发去采访函，对方回应称，“公司将充分考量宏观经济及行业形势的变化，同时兼顾主要城市的市场趋势以及土地市场的收益水平，严守投资纪律，坚持安全审慎原则，坚持投资主流地段、主流客户、主流产物的高流动性项目”。计提减值导致超50亿元亏损归母净利润暴跌的背后，计提减值成为吞噬利润的最大黑洞。在发布财报的同日，金地集团披露了2024年四季度计提资产减值准备的公告。根据公告内容，2024年四季度公司计提的资产减值准备共计32.53亿元，其中计提信用损失准备合计14.87亿元，计提存货跌价准备合计17.04亿元，计提商誉减值准备6294万元。据北京商报记者统计，2024年上半年及第三季度，金地集团已分别计提资产减值29.25亿元和5.14亿元，全年共计提减值金额达66.92亿元。其中，存货跌价准备共计40.66亿元，占计提减值总额的60.76%。财报中提到，存货跌价准备主要因广州增城中新017项目、重庆大渡口项目-琅泽、郑州金地公园里、鄂州葛店格林映象等项目，因可变现净值低于开发成本账面金额，于2024年末计提跌价准备计27.83亿元。受到计提减值的影响，2024年金地集团归母净利润减少达50.47亿元，占归母净利润亏损约61.15亿元的82.53%。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，销售规模动态调整与销售均价承压构成减值计提的核心诱因。当销售总规模收缩时，项目去化周期被动延长，存货周转效率下降，开发成本摊销递延，直接加剧存货跌价风险。高溢价拿地的代价北京商报记者梳理发现，上述所提地块多为金地集团在近几年高溢价拿地。例如重庆大渡口项目-琅泽地块，2017年，金地集团以18.55亿元、溢价率126.71%竞得，首次进驻重庆市场。此外，广州增城中新017项目地块，2021年4月由金地集团以9.18亿元竞得，溢价率31.5%。在房地产行业深度调整的背景下，金地集团过去几年高溢价获取的部分存货价值已显著缩水。从结算毛利率这一关键指标来看，2020—2024年，金地集团房地产业务的结算毛利率分别为33.6%、19.65%、19.96%、16.16%及14.11%，虽然在2022年有小幅增长，但整体仍呈下滑趋势。中指研究院研究主管陶淑茹指出，除了关注公司经营层面，还应特别关注公司负债状况。高负债不仅提升了公司的财务成本，还制约了其在市场调整期的灵活性。对于当前的房地产公司来说，优化负债结构、降低财务风险是确保公司稳健发展的关键。报告期末，金地集团有息负债余额735亿元，其中96.3%为银行借款，债务融资加权平均成本为4.05%。金地集团资产负债率为64.8%，扣除合同负债后的资产负债率为59.7%，净负债率为49.1%。北京商报记者王寅浩李晗

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