克而瑞地产研究表示，2025年土地市场的升温，本质是房地产行业从规模驱动转向质量驱动的必然结果。核心城市的价值重估、政策端的精准调控、市场端的预期修复、公司端的理性投资，正在共同构建“总量可控、结构优化、品质跃升”的新发展模式。随着土地端的热度向销售端传导，行业有望在2025年迎来真正的企稳回升，并为长期健康发展奠定坚实基础。克而瑞地产研究指出，2025年一季度，土地市场突破三年沉寂，溢价率迎来大幅回暖，但与2019-2021年的高热不同，本轮升温呈现“核心城市领跑、优质地块主导”的鲜明特征。在房地产行业逐步企稳的背景下，这一变化既是稳市场成效的显性表达，也反映出市场向高质量发展的长期趋势。01土地市场率先反弹稳市场成效迎来显性表达在行业止跌回稳的发展大周期中，土地市场作为产业链的最前端，其回暖往往被视为政策成效的先行信号。2025年一季度土地市场的表现，正是这一逻辑的典型印证。从供给侧看，中央“稳预期、促转型”的政策导向在土地市场得到充分贯彻。2025年一季度，全国300城经营性土地成交建筑面积同比下降11.2%，但成交金额逆势增长17.6%，核心城市高溢价地块频现。例如，北京、上海一季度成交的22宗宅地中，有7宗总价超50亿元，且溢价率普遍超过10%，其中虹口区90亿宅地溢价率更是达到38%；杭州核心板块更是在5日内两度刷新楼板价纪录。量缩价涨的背后，是政策端通过优化供给规模、换取高质增量的成果：其一，收缩土地供应，2025年1-2月，全国土地成交建面仅0.88亿平方米，商品房成交面积1.07亿平方米，土地交易量已然低于新房成交规模，近年来地方主管部门一再紧缩供地规模，2021年下半年至今，土地交易量平均每年下降22%，尤其是在2023年至今的27个月中，26个月全国土地成交建面同比下滑，其中16个月同比降幅超过20%，只有2024年1月因为春节错期而同比上升；其二，供地清单进一步“提质”，自2024年2月以来，全国成交土地平均容积率已经连续14个月未超过2.0，譬如上周北京、杭州、成都供应宅地平均容积率均低于1.6。其三，加速推进库存消化，改善投资预期，通过收购存量商品房、闲置土地收储腾挪优质土地资源。政策端的另一大突破在于需求侧改革。通过构建“好房子”标准体系、降低容积率、强化配套要求等措施，新出让地块的产物力显著提升，市场也更愿意以高价获取高品质地块。以上海静安寺协议出让的袖珍宅地为例，其楼板价高达16万元/平方米，并成为新的全国单价地王，反映出市场对高品质地块的价值共识。而各类限制性政策的解绑，以及金融支持和购房补贴的执行，也在需求端进一步稳住了交易流量，据国新办披露数据，2025年初40个重点城市新房成交面积、成交金额同比分别增长了1.3%和7.1%。政策与市场的双向奔赴，使得土地市场成为行业信心修复的“第一站”。 02核心城市领涨土拍高热逻辑已不同于上一扩张周期相比2019-2021年的上一轮土拍高热期，2025年呈现出新的结构性特征：核心城市取代三四线，成为土地市场高热的主导力量。这一转变折射出行业底层逻辑的变化：从击鼓传花式的量价扩张，转向追求利润和流量的确定性。政策端，在增存挂钩、以人定地等机制下，只有人口流入、产业集聚的核心城市才能新增供应优质土地资源；市场端，在经过了近年的地价回调和市场调整之后，优质板块的稳定流速和利润空间优势进一步凸显，高溢价竞拍也是对于这些抗风险板块投资价值的体现。 2019-2021年上半年，土地市场的热度主要由三四线城市驱动。以2021年一季度为例，三四线城市溢价率达18%，显著高于一线的7%和二线的15%。彼时徐州、湖州溢价率甚至分别高达61%和45%，且成交建面跻身全国TOP15，其逻辑在于棚改货币化，再加上一二线城市执行双集中供地，三四线低价格基数效应下迎来投资、投机性需求外溢。 2025年一季度，支撑土地市场热度的动因截然不同。一线城市平均溢价率达17%，二线为21%，而三四线仅4%。京沪杭蓉等城市频现超高溢价地块：北京海淀两宗总价90亿+宅地溢价率分别达17.3%和25%，杭州蒋村低密宅地溢价率达到115%，成都金融城宅地溢价率高达106%。核心城市高热的核心逻辑在于人地挂钩机制深化下，优质资源的稀缺性被进一步放大。03热度从核心城市逐步扩散更多城市优质板块迎来多点开花作为本轮调整周期中的“模范生”，北京、上海、杭州、成都以更为稳定的去化率、持续低位的消化周期，在行业止跌回稳进程中始终先人一步，2025年1月土拍热度即居高不下，出现溢价率20%以上的90亿土拍成交（北京），50%以上的超高溢价率（杭州、深圳、成都）。如果说2月8日郑州金水区宅地87%溢价还只是个例，那么自2025年2月下旬以来，随着越来越多城市出现高总价高溢价地块，土拍热度的扩散之势已然明确。宁波、济南、沈阳、武汉等城市亦出现局部高热。例如，浑南区迎来了暌违已久的高溢价土拍，一宗低密宅地以17.5%的溢价率成交，该地块容积率1.2，经过60轮竞拍，由中海以6.9亿元竞得，成交楼板价7050元/平方米，目前地块附近高品质住宅在售均价在1.6万元/平方米左右。凸显公司对于改善型需求的信心，以及对低密产物的强烈偏好。这一趋势反映了稳市场成效的梯度传导。“模范生”优质投资机会固然极好，但在供给规模的控制下，京沪杭蓉等城市的投资机会仍然无法满足公司的投资需求，从而引导房企向次核心城市潜力板块布局。另一方面，控库存导向下的供地策略，进一步放大了优质地块的吸引力（如降低容积率、强化配套）。如宁波鄞州、沈阳浑南、苏州湖西地块容积率均不超1.6，要么是自身素质极为突出，如武汉青山滨江、泉州东海宅地坐拥江景/海景，且生活配套完善，具有明确的发展预期。04展望本轮土地热度复苏的可持续性 2025年土地市场的升温，有望在政策、市场、公司三方合力下的长期趋势： 1．供给侧改革深化：存量盘活与增量优化并进中央“以存量换增量”的机制将持续优化供给结构。2025年2月，广东发行304亿专项债用于回收闲置存量土地，成为2025年全国首例发行专项债收购闲置土地的省份，此外，湖南岳阳、河南开封、浙江金华、江西吉安、广西贵港、吉林四平等地也已陆续发布公告，公开征集社会闲置土地进行收储。另一方面，进一步优化土地供给，2025年初预供地总建筑面积同比下降47%，但核心城市供地质量显著提升。例如，上海闵行江川紫竹即上新了两宗容积率仅为1.01的产城宅地，起拍价3.5万元/平方米，对标低密别墅售价普遍在10万元/平方米以上，将填补板块内高端低密改善需求缺口；北京首次提出“弹性供地”，将商品住宅用地供应规模从300公顷调整至240-300公顷，进一步强化稀缺性。 2．地方积极出台稳市场政策，驱动土地市场持续复苏 2025年两会定调稳楼市、建设好房子促转型，核心城市稳市场政策也一再加码，2025年以来北上广深均发布了5次以上的稳市场政策，主要涉及公积金政策优化、税费补贴、鼓励高品质住房建设等方面。典型如南京把握新房房价指数三连涨、消化周期回落至18个月以内契机，3月31日出台了房七条，准聚焦住房消费全链条，通过政策组合拳构建多维支持体系。两日之后，南京土拍市场即迎来了积极的反响。珠江路袖珍宅地拍出了43.4%的溢价率，以4.43亿元成交，由杭州长住集团竞得。该地块是南京主城稀缺宅地，且自然景观、教育资源丰富，成交价3.8万元/平方米，周边高端二手房挂牌价在6.5万元/平方米左右。 3．公司投资意愿回升，国央企主导行业发展新格局 2025年一季度，新增土储百强房企货值同比增长17.8%，金额同比增长42.2%，建面同比增长5.1%。投资百强总量三个指标均同比回正，公司投资积极性筑底回升。从房企角度来看，头部房企持续强化对高能级城市优质土地资源的战略性增储，重点地块参拍公司数量增加且出价竞争激烈。市场集中度进一步分化，头部房企、国央企依托资金优势加速优化土储，而中小型房企受制于流动性压力持续收缩投资半径。这种投资格局预计将驱动优质土地资源持续向头部公司聚集，行业集中度或将进入新一轮提升周期。

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